同为“二房东”,WeWork给长租公寓上市敲响了什么警钟?

猪猪 2020-01-20 11:17:11
WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色,只不过一个是对创企,一个是对大众。
三年前,长租公寓从被各路投资人看好,从当初加速进场到如今行业暴雷此起彼伏,说好的红利没有出现,各品牌逐渐回归理性,上半年有的长租品牌已经开始放慢步伐,行业融资局面也在悄然发生变化,正呈现房企系和非房企系两重天走向。
数据显示,今年前7个月我国房企系长租公寓表现平稳,而非房企系长租公寓多在业内头部企业有所斩获,融资正在趋紧。未来长租企业融资会走向何方,一些企业已经给出答案。
近日,长租公寓品牌公寓自如和蛋壳先后传出上市的消息。自如将于明年美国IPO,以募资最高10亿美元;蛋壳最快今年赴美上市,募资6-7亿美元。那么,谁会成为长租公寓第一股、IPO传闻背后又折射出长租公寓市场的哪些窘境?


风口散去,上市成为必选项?
从2010年前后长租公寓在国内渐兴,融资一直伴随其成长,一笔笔融资让部分长租企业享受到如烟花般绚烂的时刻,也让部分企业此刻正面临或将面临烟花易冷的一刻。
据奇点长租不完全统计,从2012年新派公寓融得业内第一笔资金算起,截止到今年7月,长租公寓融资数量约109笔。资料显示,2018年长租行业约融资49笔,多集中于上半年,下半年暴雷开始后融资数量明显下降,并延续至今。截止到今年7月底长租行业融资数量为23笔,较去年同期有47%的降幅,并呈现房企系和非房企系分化走向。
因有大房企支持,房企系长租公寓2019年上半年融资整体比较稳定。通过银行渠道累计融资达千亿元,其中机构信用融资方面,绿地长租获上海银行百亿元融资授信、旭辉领寓获平安不动产三年投百亿资金支持等;住房租赁专项债也仍保持着一定的热度,万科、宝龙、越秀等房企都在此有所斩获,拟发行或完成发行的住房租赁专项债金额超过60亿元。
相比之下,非房企系融资则比较冷清。据CV Source的数据显示,2019年前7个月,仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降70%。而11家公司都是业内能叫的出名字的头部企业,如自如、蛋壳、窝趣、魔方。
资料显示,成立至今的蛋壳和自如分别完成了6轮和3轮融资。蛋壳的最后一次融资是在今年3月完成的C轮(5亿美元),自如则是在今年6月中旬完成了5亿美元B轮融资。天眼查数据显示,目前蛋壳的估值超过20亿美元,而自如的估值更是高达50亿美元。
相较于其他行业的创业企业,长租公寓的单笔融资金额巨大,估值涨幅惊人。显然,长租公寓作为标准的重资产、长周期项目,融资需求明显高于多数行业,而且融资的难度也会随着轮次进一步增加。以目前二者的高估值来看,对于一级市场的投资人来说是个不小的挑战。
蛋壳和自如这类具备互联网DNA的平台项目,与万科、碧桂园这些房地产公司内部孵化的长租公寓不同。房地产公司内部孵化的项目有着强大的企业配套基础和充足的资金,而蛋壳、自如则是将普通住宅、公寓承租下来进行二次装修,再通过自建App应用(网站)对外出租,可以说其扮演的就是一个“二房东”的角色。
它们的优势是商业模式、思维理念“生于”互联网,劣势则是缺乏房地产企业强大的资源整合优势,在资金方面更需要外部融资输血。虽然二者的租房价格相较于一般租房市场要高出一截,但以现阶段蛋壳和自如的扩张速度,仍然很难实现盈利,均处在亏损状态且相当一段时间内难以扭转。
自2018年起,市场上已有十多家长租公寓品牌因资金链断裂停止运营。另外包括一些上市地产公司也开始剥离长租公寓项目。原因很简单,这是一个很难看清盈利周期的“黑洞”。
长租公寓盈利差、回款难、市场混乱的情况非一日之寒,业内及资本市场的的审视和谨慎已成常态。在这样的情况下,对于商业模式特征明显的长租公寓而言,资金链的健康显得尤为重要。
对此,相关互联网行业观察家表示:“过去几年由于发展住房租赁的政策引导,整个房屋租赁市场发展确实很快。但租房特别是这种中介形式的租房业务本身就需要大量资金投入,且回报周期很长。单靠房租来实现盈亏平衡其实很难,长租公寓也尝试过一些其他营收方式,此前争议很大的‘租金贷’、‘套路贷’以及刚装修完就让用户入住的‘甲醛房’,本质上都是要缩短周期尽快实现营收的体现。”
同时,该人士补充道:“现阶段平台的营收都远远抵不上成本支出,一旦长租公寓融资受阻,资金链不能保持健康就会出现暴雷危险。近一年来我们已经见过太多长租公寓暴雷的案例,而现在资本市场也变得越发谨慎,平台很难获得新的大额融资。加之前期投资人着急退出,所以长租公寓只能尽快寻求IPO。”
深层角度来看,“蛋壳、自如”们对于IPO的渴求并非源自于业绩良好,或是新的高成长业务迫切需要通过IPO获取资金支持,而是要活下去。



WeWork估值暴跌敲响警钟
长租公寓之外,整个地产行业最近最火的新闻,莫过于美国最大的联合办公企业WeWork的估值暴跌。从年初将近500亿美元估值到如今可能不足200亿美元,WeWork不顾大股东软银的反对,仍然坚持“流血”上市。
WeWork估值暴跌的背后,是投资者和公众对WeWork的公司治理能力以及巨额亏损状况的担忧。尽管目前WeWork尝试改变公司治理问题并提出了积极的修改措施,但是巨额亏损以及盈利难期依旧是难解的死结。从商业本质上来看,WeWork和自如、蛋壳一样都是扮演着“二房东”的角色,只不过一个是对创企,一个是对大众。
对此,相关互联网行业分析师表示:“虽然这两类项目的商业模式不同,但从传统角度来看,却有很高的相似性。
首先,它们作为创业公司必须要让自己保持一个快速且持续的增长态势,这样才能获得资本市场的认可。但是体量的快速增长意味着成本也在快速增加,地产项目重资产、长周期属性很难转变,这就会导致资金缺口随着体量的增长而迅速扩大。
其次,一旦整体经济出现下行,短期合同的租客可以灵活选择,但签下长期合同的平台所承担的压力就会越来越大。”
长租公寓的核心竞争力依旧在于房源的获取、空置率的控制以及用户体验的提升,这些因素和WeWork这样的联合办公平台完全相同。”
据艾媒资讯发布的《2019中国长租公寓市场现状调查与消费者行为监测报告》显示,预计到2020年、2025年,我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元。目前,90后的租客占比高达75%,大多数年轻人不得不选择租房。
对于一二城市外来年轻人来说,公寓的舒适程度,互联网的便捷程度,生活服务的丰富程度成为他们选择长租公寓的主要因素。特别是随着自由职业者数量日益增长,越来越多的人选择在“免费”公共空间办公,不可否认,长租公寓市场依然潜力大。
2018年以来,长租公寓不断爆雷,行业进入正式下半场。随着人们生活水平的提高,租户对居住的品质要求也会越来越高。长租公寓品牌只有精耕细作,不断地提高运营水平、提供更好的服务、提升入住率,才能立于不败之地。
虽然长租公寓品牌通过上市后能够融资,但是还是要回归到为租客提供优质的服务本身。

(文章来源:公寓频道  综合整理自 懂懂笔记、品途商业评论、网络)



相关推荐

长租公寓的成都样本:不再只做租房的生意

长租公寓的成都样本:不再只做租房的生意

安居在成都——外籍人士租房指南

根据相关规划,到2020年底,成都将打造国际化社区45个以上。届时,外籍人士在成都也会有更丰富的居住选择

成都各个区域租房特点分析

如果你支付能力高,对生活品质有严苛要求的人士的话那必须要选择锦江区。

汉漂租房情缘,不得不说的租房那些事…

租房的本质和去菜市场买菜差不离。看之前想要物美价廉,逛一圈后发现廉的差、美的贵。

成都 租房,装修前请先了解以下五点!

中粮地产就在北京产权交易所挂出过该标的股权的转让信息,但当时没有披露转让底价。

手机扫一扫
查看该文章